Строительство — возведение зданий, строений, сооружений, а также капитальный и текущий ремонт зданий, сооружений, их реконструкция и реставрация.

Многие юристы считают, что стройка — это сфера с самым низким исполнением закона.

Мы уже не первый год оказываем правовую помощь в области строительства. Цели и задачи каждого участника в цепочке строительных отношений различна.

Заказчику

1

Заказчик — самая главная фигура на стройке. Зачастую условия договора строительного подряда определяются именно заказчиком. Здесь нужно учитывать нормы действующего законодательства о договорах в общем. В гражданском законодательстве получила развитие преддоговорная ответственность.

Однако даже детально выверенный текст договора не защитит от нарушения его условий подрядчиками.

Основные проблемы на стройке:

  • нарушение сроков
  • нарушение технологии строительства
  • попытки сдать недоделанные работы
  • банкротство участников стройки
  • незаконные действия государственных органов

Генеральному подрядчику

1

Генеральный подрядчик — это главный организатор строительных работ. На нём лежат основные финансовые риски перед заказчиком. По закону генеральный подрядчик отвечает за действия субподрядчиков как за свои собственные. Статус генерального подрядчика также предполагает по смыслу ст. 706 ГК РФ требование получить его согласие на привлечение других лиц в стройку заказчиком.
Строительство крупных объектов предполагает большое количество различных работ, от котлована до отделки фасада. Ряд работ обусловлен выполнением предыдущих работ. Нельзя выполнить отделку фасада на этапе котлована (пример основан на реальной ситуации).
Следовательно, генеральный подрядчик должен быть достаточно защищён в отношениях с каждым контрагентом. Это, однако, не исключает основных проблем:

  • нарушение субподрядчиками сроков
  • выполнение работ некачественно
  • выполнение не всех работ, предусмотренных договором
  • несвоевременная оплата заказчиком.

Подрядчику

1

Подрядчик — это основная рабочая сила на стройке. Как правило, работы выполняются им напрямую. Если объект небольшой, может не быть генерального подрядчика. Тогда подрядчик работает напрямую с заказчиком.
Подрядчик в ходе строительства зачастую сталкивается с проблемами:

  • несвоевременная оплата
  • выявление необходимости дополнительных работ
  • невозможность по вине заказчика или генерального подрядчика соблюдения сроков
  • отсутствие необходимой технической документации.

Инвестору

1

Рассмотрим: 

  1. Что такое инвестирование в строительство?
  2. Законы, регулирующие инвестиционную деятельность
  3. Кто может инвестировать в строительство?
  4. Формы инвестирования в строительство
  5. Права и обязанности инвестора
  6. Правовые риски инвестора

Что такое инвестирование в строительство?

Инвестирование– это вложение денежных средств, ценных бумаг, других активов в какой-либо проект с целью извлечения прибыли.

Соответственно, вложение активов и средств может производиться и в строительство (недвижимость).

Инвестирование строительства возможно в отношении:

  • Жилых помещений (квартир, жилых домов, коттеджей)
  • Коммерческой недвижимости
  • Предприятия как имущественного комплекса
  • Посредством приобретения доли в строительной компании (т.е. покупка акций соответствующей компании).

Законы, регулирующие инвестиционную деятельность

Инвестиционная деятельность регулируется:

  • Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
  • Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
  • Федеральным законом т 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Гражданским кодексом Российской Федерации.

Кто может инвестировать в строительство?

Инвестировать в строительство могут:

  • Физические лица
  • Юридические лица

При этом (в зависимости от формы инвестирования) физическому лицу не обязательно для осуществления инвестиционной деятельности иметь статус индивидуального предпринимателя.

Инвестором может быть:

  • резидент Российской Федерации (российские инвесторы)
  • нерезидент Российской Федерации (иностранные инвесторы).

В современных условиях на российском рынке недвижимости инвестирование со стороны иностранных граждан и организаций имеет достаточно широкую популярность.

Данное обстоятельство обосновывается экономической привлекательностью инвестиционных проектов. Так, согласно статистике, доходность от инвестиций в российское строительство и недвижимость в целом существенно выше, чем, например, в Европе.

В России она составляет (на момент написания данной статьи) примерно 15-20 % годовых, в то время, как на европейском рынке – не более 6-7 %.

Преимущество инвестирования в российскую недвижимость раскрывается в том числе и в более простом и лояльном законодательном регулировании такой деятельности.

Таким образом рынок инвестирования в строительство в России доступен самому широкому кругу лиц.

Формы инвестирования в строительство

Инвестировать в строительство можно:

  • Напрямую
  • Опосредованно

Прямая форма инвестирования в строительство осуществляется в рамках:

  • Инвестиционного договора
  • Договора долевого участия в строительстве.

Инвестиционный договор заключается между застройщиком и инвестором. Отметим, что инвестиционный договор не поименован в законе как отдельный вид договора.

В большинстве случаев такой договор сходен с договором простого товарищества, а также включает в себя элементы посреднических договоров, таких как агентирование и или комиссия.

Опосредованная форма инвестирования в строительство – это покупка ценных бумаг строительных компаний с целью извлечения прибыли.

Ценные бумаги в данном случае, это:

  • Акции строительных компаний
  • Корпоративные облигации строительных компаний.

Также можно инвестировать в целую отрасль посредством приобретения паев в паевых инвестиционных фондах.

Права и обязанности инвестора

Права инвестора поименованы в статье 6 от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, инвестор имеет право на:

  • осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;
  • самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;
  • владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
  • передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
  • объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации
  • иные права.

Обязанности инвестора поименованы в статье 7 Закона об инвестициях. Инвестор обязан:

  • осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;
  • исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;
  • использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

Правовые риски инвестора

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками. Инвестирование в строительство – не исключение.

Самые распространенные риски для инвестора:

  • Падение стоимости недвижимости
  • Падение стоимости акций застройщика и строительных компаний
  • Банкротство застройщика
  • Нарушение срочности застройки
  • Полная потеря объекта строительства (например, в результате стихийного бедствия)
  • Мошеннические действия (например, застройщик может оказаться «фирмой-однодневкой») и другие.

Реализация указанных выше рисков чревата полной потерей вложенного капитала. Поэтому при инвестировании в строительство необходимо тщательно проанализировать ситуацию на рынке, произвести проверку застройщика и сделать все возможное для минимизации возможных рисков.

В этом случае необходима помощь юриста (адвоката), специализирующегося на защите прав инвесторов. Мы можем Вам в этом помочь. Обращайтесь.

Дольщику

Рассмотрим:

  • законы, регулирующие долевое участие в строительстве
  • договор долевого участия в строительстве
  • требования, предъявляемые к застройщику
  • права и обязанности дольщика
  • правовые риски дольщика

Законы, регулирующие долевое участие в строительстве

Участие в долевом строительстве регулируется следующими законами:

  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 N 161-ФЗ
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
  • Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»

Также отношения, возникающие по поводу участия в долевом строительстве, регулируются и актами Правительства РФ, в частности:

  • Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»
  • Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» и др.

Договор долевого участия в строительстве

Требования, предъявляемые к договору о долевом участии в строительстве, установлены статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из части 1 указанной статьи следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства может выступать:

  • жилое помещение
  • нежилое помещение
  • здания/сооружения

На стороне заказчика по договору об участии в долевом строительстве может выступать:

  • гражданин
  • индивидуальный предприниматель
  • юридическое лицо

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форе. При этом, договор может быть заключен:

  • в виде отдельного «бумажного» документа
  • в виде электронного документа

Договор в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Независимо от способа заключенного договора такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Законом установлены условия, которые в обязательном порядке должны быть согласованы в договоре о долевом участии в строительстве. Полный перечень условий приведен в части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Среди таких условий отметим:

  • указание на конкретный объект строительства
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
    • исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
    • размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу

Права и обязанности заказчика по договору долевого участия в строительстве входят в наследственную массу. Данное означает, что в случае смерти дольщика права и обязанности по заключенному им договору переходят к наследникам.

Требования, предъявляемые к застройщику

В соответствии с требованиями Закона о долевом участии в строительстве застройщик должен:

  • иметь земельный участок должен быть либо в собственности строителя или находится в аренде
  • называться «специализированным» застройщиком
  • иметь опыт стройки в качестве тех заказчика, ген подрядчика или застройщика в общей сложности не менее 10 000 квадратных метров
  • осуществлять стройку объектов только по одному разрешению на строительство
  • при получении разрешения на стройку размер собственных средств соискателя не должен быть менее 10 % от стоимости стройки
  • обязательства соискателя на момент получения разрешения на стройку не связанные со стройкой не должны превышать 1 % стоимости строительства
  • не должно быть финансовых обязательств (займы, кредиты и т.п.), кроме тех, которые связаны со стройкой
  • строитель обязан ежеквартально размещать на своем официальном сайте бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение на него
  • открыть у аккредитованном государством банке расчетный счет, по которому будет осуществляться финансовые операции, связанные со строительством

Права и обязанности дольщика

Дольщик вправе:

  • потребовать немедленного возврата принятых у него денег, уплаты процентов и возмещения убытков, если застройщик привлекает денежные средства, но не имеет на это права
  • требовать пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки в случае нарушения застройщиком сроков по передаче объекта строительства
  • потребовать от застройщика устранения недостатков в сданном объекте строительства либо уменьшить цену договора в случае, если объект строительства передан с отступлением от технических норм и правил
  • требовать составление акта о несоответствии объекта строительства требованиям качества и отказаться подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты
  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не исполняет свои обязательства либо существенно нарушил требования к качеству объекта
  • расторгнуть договор в судебном порядке, если застройщик прекратил или приостановил строительство, значительно изменил проектную документацию, значительно изменил назначение общего имущества.
  • потребовать ознакомиться пакетом документов о застройщике и объекте строительства.

Дольщик обязан:

  • заключить договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать его в региональном отделении Росреестра
  • выплатить застройщику оговоренную в договоре цену после государственной регистрации договора
  • принять объект строительства после того, как застройщик направил дольщику заказным письмом/вручил лично под подпись уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект
  • оплатить застройщику предусмотренные законом и договором неустойки/штрафы/пени и возместить убытки в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору и другие.

Правовые риски дольщика

При заключении и исполнении договора о долевом участии в строительстве дольщик может нести следующие правовые риски:

  • строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности
  • банкротство застройщика
  • объект строительства не будет введён в эксплуатацию
  • объект окажется «долгостроем», что может повлечь существенные сдвиги сдачи объекта
  • застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению
  • застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации
  • застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке
  • застройщик может ввести штрафные санкции за расторжение договора дольщиком
  • риск гибели и или повреждения объекта строительства
  • передача объекта по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками
  • риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика и другие.

Все указанные выше риски необходимо минимизировать еще на стадии заключения договора посредством тщательного согласования его условий, исходя из конкретной ситуации. Каждая ситуация уникальная и требует подробного правового анализа.

У нас имеется богатый положительный опыт работы по защите законных прав и интересов дольщиков. Наши специалисты всегда готовы помочь.

Звоните: 8 812 987-08-97

Пишите: info@drobotov.net

Изучим вашу проблему и предложим пути её решения.

Консультация адвоката

Мы свяжемся с вами в течение дня