Строительство

Инвестирование– это вложение денежных средств, ценных бумаг, других активов в какой-либо проект с целью извлечения прибыли.

Соответственно, вложение активов и средств может производиться и в строительство (недвижимость).

Инвестирование строительства возможно в отношении:

• Жилых помещений (квартир, жилых домов, коттеджей)
• Коммерческой недвижимости
• Предприятия как имущественного комплекса
• Посредством приобретения доли в строительной компании (т.е. покупка акций соответствующей компании).

Инвестиционная деятельность регулируется:

• Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
• Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
• Федеральным законом т 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
• Гражданским кодексом Российской Федерации.

Инвестировать в строительство могут:

• Физические лица
• Юридические лица

При этом (в зависимости от формы инвестирования) физическому лицу не обязательно для осуществления инвестиционной деятельности иметь статус индивидуального предпринимателя.

Инвестором может быть:

• резидент Российской Федерации (российские инвесторы)
• нерезидент Российской Федерации (иностранные инвесторы).

В современных условиях на российском рынке недвижимости инвестирование со стороны иностранных граждан и организаций имеет достаточно широкую популярность.

Данное обстоятельство обосновывается экономической привлекательностью инвестиционных проектов. Так, согласно статистике, доходность от инвестиций в российское строительство и недвижимость в целом существенно выше, чем, например, в Европе.

В России она составляет (на момент написания данной статьи) примерно 15-20 % годовых, в то время, как на европейском рынке – не более 6-7 %.

Преимущество инвестирования в российскую недвижимость раскрывается в том числе и в более простом и лояльном законодательном регулировании такой деятельности.

Таким образом рынок инвестирования в строительство в России доступен самому широкому кругу лиц.

Инвестировать в строительство можно:

• Напрямую
• Опосредованно

Прямая форма инвестирования в строительство осуществляется в рамках:

• Инвестиционного договора
• Договора долевого участия в строительстве.

Инвестиционный договор заключается между застройщиком и инвестором. Отметим, что инвестиционный договор не поименован в законе как отдельный вид договора.

В большинстве случаев такой договор сходен с договором простого товарищества, а также включает в себя элементы посреднических договоров, таких как агентирование и или комиссия.

Опосредованная форма инвестирования в строительство – это покупка ценных бумаг строительных компаний с целью извлечения прибыли.

Ценные бумаги в данном случае, это:

• Акции строительных компаний
• Корпоративные облигации строительных компаний.

Также можно инвестировать в целую отрасль посредством приобретения паев в паевых инвестиционных фондах.

Права инвестора поименованы в статье 6 от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, инвестор имеет право на:

• осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;
• самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;
• владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
• передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
• объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации
• иные права.

Обязанности инвестора поименованы в статье 7 Закона об инвестициях. Инвестор обязан:

• осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;
• исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;
• использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.

Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками. Инвестирование в строительство – не исключение.

Самые распространенные риски для инвестора:

• Падение стоимости недвижимости
• Падение стоимости акций застройщика и строительных компаний
• Банкротство застройщика
• Нарушение срочности застройки
• Полная потеря объекта строительства (например, в результате стихийного бедствия)
• Мошеннические действия (например, застройщик может оказаться «фирмой-однодневкой») и другие.

Реализация указанных выше рисков чревата полной потерей вложенного капитала. Поэтому при инвестировании в строительство необходимо тщательно проанализировать ситуацию на рынке, произвести проверку застройщика и сделать все возможное для минимизации возможных рисков.

В этом случае необходима помощь юриста (адвоката), специализирующегося на защите прав инвесторов. Мы можем Вам в этом помочь. Обращайтесь.

Участие в долевом строительстве регулируется следующими законами:

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
• Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 N 161-ФЗ
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»

Также отношения, возникающие по поводу участия в долевом строительстве, регулируются и актами Правительства РФ, в частности:

• Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»
• Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» и др.

Требования, предъявляемые к договору о долевом участии в строительстве, установлены статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из части 1 указанной статьи следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства может выступать:

• жилое помещение
• нежилое помещение
• здания/сооружения

На стороне заказчика по договору об участии в долевом строительстве может выступать:

• гражданин
• индивидуальный предприниматель
• юридическое лицо

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форе. При этом, договор может быть заключен:

• в виде отдельного «бумажного» документа
• в виде электронного документа

Договор в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Независимо от способа заключенного договора такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Законом установлены условия, которые в обязательном порядке должны быть согласованы в договоре о долевом участии в строительстве. Полный перечень условий приведен в части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Среди таких условий отметим:

• указание на конкретный объект строительства
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
  • исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  • размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу

Права и обязанности заказчика по договору долевого участия в строительстве входят в наследственную массу. Данное означает, что в случае смерти дольщика права и обязанности по заключенному им договору переходят к наследникам.

В соответствии с требованиями Закона о долевом участии в строительстве застройщик должен:

• иметь земельный участок должен быть либо в собственности строителя или находится в аренде
• называться «специализированным» застройщиком
• иметь опыт стройки в качестве тех заказчика, ген подрядчика или застройщика в общей сложности не менее 10 000 квадратных метров
• осуществлять стройку объектов только по одному разрешению на строительство
• при получении разрешения на стройку размер собственных средств соискателя не должен быть менее 10 % от стоимости стройки
• обязательства соискателя на момент получения разрешения на стройку не связанные со стройкой не должны превышать 1 % стоимости строительства
• не должно быть финансовых обязательств (займы, кредиты и т.п.), кроме тех, которые связаны со стройкой
• строитель обязан ежеквартально размещать на своем официальном сайте бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение на него
• открыть у аккредитованном государством банке расчетный счет, по которому будет осуществляться финансовые операции, связанные со строительством

Дольщик вправе:

• потребовать немедленного возврата принятых у него денег, уплаты процентов и возмещения убытков, если застройщик привлекает денежные средства, но не имеет на это права
• требовать пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки в случае нарушения застройщиком сроков по передаче объекта строительства
• потребовать от застройщика устранения недостатков в сданном объекте строительства либо уменьшить цену договора в случае, если объект строительства передан с отступлением от технических норм и правил
• требовать составление акта о несоответствии объекта строительства требованиям качества и отказаться подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты
• в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не исполняет свои обязательства либо существенно нарушил требования к качеству объекта
• расторгнуть договор в судебном порядке, если застройщик прекратил или приостановил строительство, значительно изменил проектную документацию, значительно изменил назначение общего имущества.
• потребовать ознакомиться пакетом документов о застройщике и объекте строительства.

Дольщик обязан:

• заключить договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать его в региональном отделении Росреестра
• выплатить застройщику оговоренную в договоре цену после государственной регистрации договора
• принять объект строительства после того, как застройщик направил дольщику заказным письмом/вручил лично под подпись уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект
• оплатить застройщику предусмотренные законом и договором неустойки/штрафы/пени и возместить убытки в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору и другие.

При заключении и исполнении договора о долевом участии в строительстве дольщик может нести следующие правовые риски:

• строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности
• банкротство застройщика
• объект строительства не будет введён в эксплуатацию
• объект окажется «долгостроем», что может повлечь существенные сдвиги сдачи объекта
• застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению
• застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации
• застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке
• застройщик может ввести штрафные санкции за расторжение договора дольщиком
• риск гибели и или повреждения объекта строительства
• передача объекта по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками
• риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика и другие.

Все указанные выше риски необходимо минимизировать еще на стадии заключения договора посредством тщательного согласования его условий, исходя из конкретной ситуации. Каждая ситуация уникальная и требует подробного правового анализа.

У нас имеется богатый положительный опыт работы по защите законных прав и интересов дольщиков. Наши специалисты всегда готовы помочь.