Аренда

Сущность договора аренды заключается в предоставлении в пользование за плату и на определенный срок имущества. По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено (передано) арендодателю в нормальном (исходном) состоянии, с учетом его естественного износа.

Соответственно, в качестве сторон по договору аренды выступают:

• арендодатель (субарендодатель)
• арендатор (субарендатор)

В качестве объектов аренды может выступать как движимое, так и недвижимое имущество, в частности:

• нежилые помещения
• жилые помещения
• земельные участки (либо часть земельного участка)
• транспортные средства
• строительная техника и т.п.

Соответственно, при осуществлении коммерческой деятельности предметом аренды чаще всего выступают:

• нежилые помещения
• земельные участки
• транспортные средства
• строительная (специальная) техника

Жилые помещения при осуществлении хозяйственной деятельности сдаются в аренду реже. На практике такие помещения чаще всего сдаются организациями своим сотрудникам. Также бывают ситуации, когда работник в порядке перевода был переведен в другую местность, а организация работодателя обеспечивает его жильем посредством аренды такого жилого помещения в его пользу.

Существенными условиями любого договора признаются такие условия, при отсутствии согласования которых договор считается незаключенным. И, соответственно, не порождает никаких правовых последствий (прав и обязанностей) для его сторон, а также для третьих лиц.

Существенные условия бывают:

прямо установленные законом
установленные договором
Условия, в силу закона являющиеся существенным, должны быть в любом случае согласованы сторонами.

Касательно договора аренды существенными условиями (в силу закона) выступают:

предмет договора (т.е. имущество, которое сдается в аренду)
условие о стоимости (цена)
Что касается срока действия договора аренды, то он не всегда выступает в качестве существенного. Данное обстоятельство зависит от деталей и нюансов конкретных правоотношений.

В случае невнимательного и неграмотного подхода к заключению договора аренды арендодатель может понести существенные для себя риски. Риски, прежде всего, являются следствием несогласования существенных условий договора.

Помимо несогласования существенных условий риски могут наступить и в иных случаях.

Следовательно, основные риски арендодателя могут возникать по причине:

• несогласования предмета аренды
• несогласование цены аренды
• несогласование цели использования объекта
• условие о субаренде
• распространения действия договора на отношения, возникшие до заключения договора аренды

Также у арендодателя всегда есть риск того, что арендатор будет нарушать сроки оплаты стоимости аренды либо не платить вовсе.

Так, предмет договора должен быть указан правильно. Иными словами, при описании арендуемого объекта должна указываться информация точь-в-точь также, как она указана в правоустанавливающих документах на имущество (свидетельство о праве собственности, выписка ГРН, ПТС и т.п.) со всеми его характеристиками. Иначе договор считается незаключенным.

Соответственно, арендодатель несет риски:

• невозможности взыскания арендной платы;
• невозможности принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж или неустойку;
• в случае невозможности доказать фактическое пользование, у арендодателя возникнет обязанность вернуть полученные от арендатора платежи, как неосновательное обогащение

При несогласовании условия о целевом назначении использования имущества арендодатель несет риск понести убытки. Так, если арендатор использует помещение не по назначению, в результате чего состояние имущества ухудшилось, то при отсутствии указания на цель использования арендодатель будет должен доказать, что ущерб причинен в результате нецелевого использования.

При отсутствии такого условия в договоре доказать причинно-следственную связь между действиями арендатора и ущербом будет достаточно сложно. А, следовательно, не получится взыскать деньги.

Крайне важное значение условие о целевом назначении имеет при аренде земельных участков и природных ресурсов.

При отсутствии согласования условия о субаренде арендатор может заключить договор субаренды с любым третьим лицом и такой договор арендодатель оспорить практически не сможет.

Поэтому необходимо указывать возможность субаренды только при письменном разрешении арендодателя. Либо же установить полный запрет на пересдачу имущества в субаренду третьим лицам.

Распространение действия договора на отношения, возникшие до заключения договора аренды имеет место, когда фактическое пользование имуществом возникает до заключения договора аренды.

Однако при отсутствии доказательств того, что имущество было передано арендатору, арендодатель лишается права взыскать арендную плату до заключения договора, так как по общим правилам арендатор обязан оплатить арендную плату с момента фактической передачи имущества.

Поэтому условие о распространении действия договора на период до фактического заключения договора должно быть прописано отдельно. При этом, крайне желательно до оформления договора подготовить соответствующие акты, подтверждающие фактическую передачу имущества арендатору.

Существуют и иные риски. Однако они индивидуальны для каждой ситуации. Нужно анализировать конкретный договор и характер отношений между сторонами сделки.

При заключении договора аренды, а также на стадии его исполнения, есть вероятность столкнуться с недобросовестным исполнением своих обязательств арендатором.

Арендатор может:

• не вносить своевременно плату
• не вносить плату вовсе
• использовать имущество не по целевому назначению
• испортить имущество и т.д.

Данные проблемы необходимо решать. Способы урегулирования разногласий, следующие:

• переговоры
• претензионная работа
• судебная защита

При этом обращение в суд – крайняя, радикальная мера. При грамотно поведенной претензионной работе проблема, как правило, решается.

Для вас мы разработаем договор аренды, который будет учитывать ваши интересы, поможем провести переговоры с арендатором, при необходимости — защитим в суде.

Обращайтесь – поможем.

Сущность договора аренды заключается в предоставлении в пользование за плату и на определенный срок имущества. По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено (передано) арендодателю в нормальном (исходном) состоянии, с учетом его естественного износа.

Соответственно, в качестве сторон по договору аренды выступают:

• арендодатель (субарендодатель)
• арендатор (субарендатор)

В качестве объектов аренды может выступать как движимое, так и недвижимое имущество, в частности:

• нежилые помещения
• жилые помещения
• земельные участки (либо часть земельного участка)
• транспортные средства
• строительная техника и т.п.

Соответственно, при осуществлении коммерческой деятельности предметом аренды чаще всего выступают:

• нежилые помещения
• земельные участки
• транспортные средства
• строительная (специальная) техника

Существенными условиями любого договора признаются такие условия, при отсутствии согласования которых договор считается незаключенным. И, соответственно, не порождает никаких правовых последствий (прав и обязанностей) для его сторон, а также для третьих лиц.

Существенные условия бывают:

• прямо установленные законом
• установленные договором

Условия, в силу закона являющиеся существенным, должны быть в любом случае согласованы сторонами.

Касательно договора аренды существенными условиями (в силу закона) выступают:

• предмет договора (т.е. имущество, которое сдается в аренду)
• условие о стоимости (цена)

Что касается срока действия договора аренды, то он не всегда выступает в качестве существенного. Данное обстоятельство зависит от деталей и нюансов конкретных правоотношений.

Особо отметим, что арендатор является наиболее уязвимой и незащищенной стороной при арендных правоотношениях.

Данное обстоятельство обусловлено тем, что проект договора аренды подготавливается непосредственно стороной арендодателя. Логично, что при установлении условий арендодатель старается максимально защитить себя от возможных рисков.

При этом баланс прав и обязанностей между сторонами в таких обстоятельствах распределен неравномерно. Иными словами, у арендодателя больше прав и меньше обязанностей. Следовательно, и ответственности. У арендатора – наоборот. Целый комплекс обязанностей и немного прав. Механизма защиты интересов арендатора, как правило, не предусматривается.

В связи с изложенным видится целесообразным внимательно изучать условия договора и при обнаружении явно невыгодных условий, вести переговоры о внесении соответствующих изменений с целью минимизации возможных рисков.

Какие риски могут подстерегать арендатора?

• Помещение должно полностью соответствовать характеристикам, указанным в документах на него. В иных случаях, если была произведена несогласованная (незаконная) перепланировка, то при возврате помещения собственнику можно столкнуться с требованиями вернуть помещение в первоначальное состояние. Тогда придется доказывать, что помещение было сдано в аренду уже с перепланировкой.
• В связи с характером деятельности арендатора может потребоваться перепланировка и или переустройство помещения. В этом случае необходимо получить согласие арендодателя на проведение указанных мероприятий. Данное условие нужно прямо прописать в договоре. Также определить судьбу «неотделимых улучшений» помещения.
• Также арендатор может столкнуться с риском увеличения арендной платы. В целях предупреждения указанного риска следует:
  • Прописать в договоре порядок увеличения арендной платы
  • Установить максимальные значения и пределы, в которых арендная плата может быть увеличена
  • Четко определиться с оплатой коммунальных услуг: включены они в стоимость аренды или оплачиваются сверх либо же затраты несет арендодатель
  • Установить, является ли арендодатель плательщиком НДС (налога на добавленную стоимость).
  • Если НДС начисляется, то в договоре необходимо указать, что арендная плата уже включает в себя сумму налога. Впоследствии, если по каким-то причинам арендодатель перестает быть плательщиком НДС, то арендатор имеет все основания снизить размер арендных платежей на сумму НДС. Если же на момент подписания договора арендодатель не является плательщиком НДС, то целесообразным будет включение в договор условия о том, что в случае возникновения у арендодателя обязанности по уплате НДС, сумма налога считается включенной в арендную плату и начислению сверх нее не подлежит.
• Также в договоре следует указать, на какой из сторон лежит обязанность по государственной регистрации договора.
• Установить, обременено ли арендуемое имущество правами третьих лиц. К примеру, предметом аренды выступает земельный участок. Участок арендуется для выращивания сельскохозяйственных культур. В обстоятельствах, когда такой земельный участок обременен правом прогона через него крупного рогатого скота, использование такого участка по назначению невозможно.

Существуют и иные риски. Однако они индивидуальны для каждой ситуации. Нужно анализировать конкретный договор и характер отношений между сторонами сделки.

При заключении договора аренды, а также на стадии его исполнения, есть вероятность столкнуться с недобросовестным исполнением своих обязательств арендодателем.

Арендодатель может:

• не иметь права на совершение сделок с имуществом
• не передать имущество в установленный срок
• передать имущество, не соответствующее заявленным характеристикам
• передать имущество с повреждениями
• не сообщить о правах третьих лиц на имущество и т.д.

Данные проблемы необходимо решать. Способы урегулирования разногласий, следующие:

• переговоры
• претензионная работа
• судебная защита

При этом обращение в суд – крайняя, радикальная мера. При грамотно поведенной претензионной работе проблема, как правило, решается.

Мы с вами детально разберём договор аренды, объясним простым языком ваши риски и перспективы возможного или уже имеющего место судебного разбирательства. Поможем провести переговоры с арендодателем. При необходимости — встанем на защиту в суде.

Обращайтесь – поможем.

В самом договоре аренды (первоначальной), как правило, возможность пересдачи имущества в субаренду оговаривается отдельно. Возможные варианты:

• в договоре установлен прямой запрет на субаренду
• в договоре разрешена субаренда без согласия собственника
• в договоре разрешена субаренда с письменного согласия собственника
• в договоре условие о субаренде отсутствует.

Чтобы защитить себя от негативных правовых последствий, субарендатору следует получить письменное согласие собственника имущества, даже если в договоре прямо указано, что согласия собственника не требуется.

Письменное согласие будет выступать гарантией, что договор не будет прекращен по инициативе собственника имущества по причине его несогласия или доводов, что собственник имущества не знал о факте субаренды

Следует обратить внимание и на сроки договора субаренды.

Срок может быть:

• меньше срока изначальной аренды
• равный сроку аренды
• больше, чем срок аренды

Крайне желательно, чтобы такой срок не превышал срок аренды. Так как при таких обстоятельствах возникают большие риски для субарендатора.

Так, на основании статьи 168 ГК РФ, такой контракт считается заключённым, пока существуют партнёрские отношения между собственником и первым арендатором. И некоторые суды признают именно это правило. Часть судов, в свою очередь, считают, что недействителен не только пункт о сроке, но и вся сделка.

Конечно, договор субаренды может быть заключён и на больший период, чем предусмотрено в первоначальном договоре. Однако в таких обстоятельствах следует получить согласие арендодателя, о котором говорилось выше.

В силу положений статьи 615 ГК РФ, пользоваться предоставленным на время имуществом необходимо исключительно в рамках условий договора, а если их нет, то в соответствии с целевым назначением.

При нарушении данного правила арендодатель вправе расторгнуть договор субаренды и потребовать возмещения убытков.

Следовательно, в одностороннем порядке менять цель пользования предметом сделки незаконно, и назначение имущества следует согласовывать в соответствии с текстом исходного договора аренды.

В обстоятельствах, когда необходимо получить помещение или вещь для иного целевого назначения и использования, то обязательно нужно получить письменное разрешение у собственника.

В правоотношениях, касающихся субаренды, многое зависит от добросовестности изначального арендатора. При заключении договора субаренды следует тщательно проанализировать и изучить первоначальный договор арендатора с собственником и исключить противотечения и расхождения договора субаренды с его условиями.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Тем не менее, участники сделки вправе предусмотреть иное по соглашению сторон.

Несмотря на изложенное выше, закон предоставляет субарендатору право на заключение с собственником договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако это только право, а никак не обязанность собственника имущества. Обязать его к заключению в последующим договора аренды вместо субаренды практически невозможно. Об этом говорит и обширная судебная практика.

Подводя итог изложенному выше материалу, обратим внимание, что при подписании договора субаренды важно учесть следующие моменты:

• наличие согласия собственника на сделку;
• установление срока пользования имуществом, который равен периоду основного контракта или меньше него;
• назначение предмета сделки должно быть тем же, что указано в договоре аренды, либо же получить письменное разрешение собственника на иное целевое использование имущества;
• соблюдение обычных правил в отношении аренды (к примеру, если речь о недвижимости и срок более года, то необходима государственная регистрация).

Если вы вписываетесь в отношения по субаренде, то должны понимать, что несёте дополнительные риски. Они связаны с тем, что договор субаренды связан рамками договора аренды. Для того чтобы осознавать возможные варианты развития отношений, нужно, как минимум, изучать не один, а два договора.

Соответственно, при судебном разбирательстве могут быть затронуты интересы трёх сторон. Это приведёт к усложнению процедуры защиты.

При возникновении сложностей — звоните, поможем.

Имущество, которое может выступать в качестве предмета лизинга, поименовано в статье 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Как следует из смысла статьи, в качестве предмета лизинга может выступать:

• движимое имущество (транспортная техника, строительная техника и т.д.)
• недвижимое имущество (здания, сооружения, предприятия, помещения и т.д.)

Вместе с тем, Закон устанавливает запрет на заключение договора лизинга в отношении:

• земельных участков
• природных ресурсов и объектов
• потребляемых вещей

Таким образом, в качестве предмета лизинга может выступать практически любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Определение лизингодателю дано в статье 4 Закона. Из данной статьи можно сделать вывод, что в качестве лизингодателя может выступать:

• физическое лицо
• юридическое лицо

При этом, физическому лицу для осуществления лизинговой деятельности необходимо обязательно быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии статуса индивидуального предпринимателя физическое лицо не вправе выступать в качестве лизингодателя по договору.

Помимо указанного выше лизингодатель может быть:

• резидентом Российской Федерации
• нерезидентом Российской Федерации

Приобретение имущества, выступающего в качестве предмета договора лизинга, может производиться:

• за счет собственных средств лизингодателя
• за счет привлеченных лизингодателем средств (в том числе и заемных)

Что касается юридических лиц, осуществляющих деятельность в сфере лизинга, то стоит отметить, что таковыми могут выступать

• российские коммерческие организации
• иностранные коммерческие организации

Таким образом, для осуществления лизинговой деятельности необходимо иметь статус индивидуального предпринимателя либо зарегистрировать соответствующее юридическое лицо.

Вне зависимости от срока действия, субъектов сделки и стоимости, договор лизинга всегда заключается в письменной форме. Данное правило прямо предусмотрено частью 1 статьи 15 Закона. В ином случае оговор считается незаключенным и не порождает никаких правовых последствий.

Стоит обратить внимание, что лизинговая сделка по своей природе является комплексной и сложной, т.к. помимо аренды приобретаемого имущества предусматривает его первоначальную куплю-продажу, а также требует привлечения необходимых денежных средств для приобретения предмета лизинга.

Соответственно, помимо договора лизинга при реализации указанной сделки заключаются и иные договора, которые Закон подразделят на:

• обязательные
• сопутствующие

К обязательному договору относится договор купли продажи имущества, которое будет в последующем выступать в качестве предмета лизинга.

К сопутствующим договорам Закон относит:

• договор о привлечении средств
• договор гарантии
• договор поручительства
• договор займа
• договор кредита
• договор залога и т.д.

Кроме того, стоит отметить, что договором могут быть предусмотрены и дополнительные услуги и или работы, т.е. услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.

Более того, если переход прав на соответствующее имущество в силу закона подлежит государственной регистрации, то и сделка должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

Обязанность по государственной регистрации предмета лизинга производится по соглашению любой из сторон сделки.

Таким образом, на основании изложенного выше мы видим, что для реализации сделки лизинга необходимо оформление достаточно объемного пакета документов и заключение иных, сопутствующих лизингу, договоров.

Комплекс прав и обязанностей лизингодателя предусматривается:

• действующим законодательством
• условиями договора

При этом, права и обязанности лизингодателя по договорным условиям не должны противоречить требованиям гражданского законодательства.

Права и обязанности сторон сделки установлены статьей 10 Закона.

В целом права и обязанности лизингодателя по договору лизинга идентичны таковым у арендодателя по договору аренды. Данные права были рассмотрены нами в статье: https://drobotov.net/arenda/arendodatelyu/.

Однако специфика лизинговых правоотношений устанавливает свои особенности относительно содержания прав и обязанностей.

Так, лизингодатель обязан  приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Остальные условия согласовываются договором с учетом специфики конкретной ситуации.

При заключении и исполнении договора лизинга лизингодатель может нести определенные риски. Среди самых распространенных следует выделить:

• риск невыполнения договора купли-продажи (поставки) продавцом предмета лизинга
• риски, связанные с невозможностью погашения лизингополучателем лизинговых платежей и другие.

Поэтому, при заключении договора необходимо направить все усилия на то, чтобы указанные риски были минимизированы.

А для достижения поставленной задачи необходима помощь юриста (адвоката), который сможет тщательно проанализировать все особенности конкретной сделки и согласовать существенные условия договора и максимально защитить интересы лизингодателя.

Обращайтесь — поможем решить правовые вопросы в сфере лизинга и, при необходимости, защитить в суде.

Имущество, которое может выступать в качестве предмета лизинга, поименовано в статье 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Как следует из смысла статьи, в качестве предмета лизинга может выступать:

• движимое имущество (транспортная техника, строительная техника и т.д.)
• недвижимое имущество (здания, сооружения, предприятия, помещения и т.д.)

Вместе с тем, Закон устанавливает запрет на заключение договора лизинга в отношении:

• земельных участков
• природных ресурсов и объектов
• потребляемых вещей

Таким образом, в качестве предмета лизинга может выступать практически любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Лизингополучатель – лицо, которое принимает имущество в лизинг на определенных договором условиях. Подробнее данное понятие раскрывается в статье 4 Закона.

Из содержания указанной статьи следует, что лизингополучателем может выступать:

• юридическое лицо, зарегистрированное в любой организационно-правовой форме
• физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

То есть физическое лицо, желающее принять предмет договора в лизинг, должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в установленном законом порядке.

Комплекс прав и обязанностей лизингополучателя предусматривается:

• действующим законодательством
• условиями договора

В целом, права и обязанности лизингополучателя идентичны таковым у арендатора в рамках исполнения договора аренды. Однако права и обязанности лизингополучателя имеют свои, сугубо специфические особенности.

Так, среди основных прав лизингополучателя следует выделить:

• право на возврат лизингового имущества, если полученный предмет лизинга не отвечает условиям лизингового соглашения. Приостанавливать на время выплаты лизинговых платежей лизингодателю до устранения лизингодателем обнаруженных нарушений условий лизингового договора
• право на предъявление требований о возмещении убытков от лизингодателя, которые были нанесены лизингополучателю вследствие деяний или бездеятельности лизингодателя в течение срока действия лизингового соглашения;
• право передачи в сублизинг предмета лизинга третьему лицу при письменном согласии лизингодателя и другие.

Среди обязанностей лизингополучателя выделяют:

• обязанность принять имущество и надлежащим образом использовать его, содержать предмет лизинга в соответствии с условиями договора
• обязанность осуществлять лизинговые платежи в установленные графиком лизинговых платежей сроки
• обязанность предоставлять лизингодателю информацию о состоянии лизингового имущества, обеспечивать доступ к предмету лизинга с целью проверки лизингодателем имущества лизинга и надлежащих условий эксплуатации предмета лизинга и другие.

В остальном права и обязанности лизингополучателя определяются условиями заключаемого договора. При этом они не должны противоречить действующему гражданскому законодательству.

При заключении и исполнении договора лизинга лизингополучатель может нести определенные риски. Среди самых распространенных следует выделить:

Поэтому, при заключении договора необходимо направить все усилия на то, чтобы указанные риски были минимизированы.

А для достижения поставленной задачи необходима помощь юриста (адвоката), который сможет тщательно проанализировать все особенности конкретной сделки и согласовать существенные условия договора и максимально защитить интересы лизингополучателя.

Обращайтесь — проконсультируем, проверим договор, защитим в суде.