Ниже мы рассмотрим:

  • законы, регулирующие долевое участие в строительстве
  • договор долевого участия в строительстве
  • требования, предъявляемые к застройщику
  • права и обязанности дольщика
  • правовые риски дольщика

Законы, регулирующие долевое участие в строительстве

Участие в долевом строительстве регулируется следующими законами:

  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 N 161-ФЗ
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
  • Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»

Также отношения, возникающие по поводу участия в долевом строительстве, регулируются и актами Правительства РФ, в частности:

  • Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»
  • Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» и др.

Договор долевого участия в строительстве

Требования, предъявляемые к договору о долевом участии в строительстве, установлены статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из части 1 указанной статьи следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства может выступать:

  • жилое помещение
  • нежилое помещение
  • здания/сооружения

На стороне заказчика по договору об участии в долевом строительстве может выступать:

  • гражданин
  • индивидуальный предприниматель
  • юридическое лицо

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форе. При этом, договор может быть заключен:

  • в виде отдельного «бумажного» документа
  • в виде электронного документа

Договор в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Независимо от способа заключенного договора такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Законом установлены условия, которые в обязательном порядке должны быть согласованы в договоре о долевом участии в строительстве. Полный перечень условий приведен в части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Среди таких условий отметим:

  • указание на конкретный объект строительства
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
    • исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
    • размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу

Права и обязанности заказчика по договору долевого участия в строительстве входят в наследственную массу. Данное означает, что в случае смерти дольщика права и обязанности по заключенному им договору переходят к наследникам.

Требования, предъявляемые к застройщику

В соответствии с требованиями Закона о долевом участии в строительстве застройщик должен:

  • иметь земельный участок должен быть либо в собственности строителя или находится в аренде
  • называться «специализированным» застройщиком
  • иметь опыт стройки в качестве тех заказчика, ген подрядчика или застройщика в общей сложности не менее 10 000 квадратных метров
  • осуществлять стройку объектов только по одному разрешению на строительство
  • при получении разрешения на стройку размер собственных средств соискателя не должен быть менее 10 % от стоимости стройки
  • обязательства соискателя на момент получения разрешения на стройку не связанные со стройкой не должны превышать 1 % стоимости строительства
  • не должно быть финансовых обязательств (займы, кредиты и т.п.), кроме тех, которые связаны со стройкой
  • строитель обязан ежеквартально размещать на своем официальном сайте бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение на него
  • открыть у аккредитованном государством банке расчетный счет, по которому будет осуществляться финансовые операции, связанные со строительством

Права и обязанности дольщика

Дольщик вправе:

  • потребовать немедленного возврата принятых у него денег, уплаты процентов и возмещения убытков, если застройщик привлекает денежные средства, но не имеет на это права
  • требовать пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки в случае нарушения застройщиком сроков по передаче объекта строительства
  • потребовать от застройщика устранения недостатков в сданном объекте строительства либо уменьшить цену договора в случае, если объект строительства передан с отступлением от технических норм и правил
  • требовать составление акта о несоответствии объекта строительства требованиям качества и отказаться подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты
  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не исполняет свои обязательства либо существенно нарушил требования к качеству объекта
  • расторгнуть договор в судебном порядке, если застройщик прекратил или приостановил строительство, значительно изменил проектную документацию, значительно изменил назначение общего имущества.
  • потребовать ознакомиться пакетом документов о застройщике и объекте строительства.

Дольщик обязан:

  • заключить договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать его в региональном отделении Росреестра
  • выплатить застройщику оговоренную в договоре цену после государственной регистрации договора
  • принять объект строительства после того, как застройщик направил дольщику заказным письмом/вручил лично под подпись уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект
  • оплатить застройщику предусмотренные законом и договором неустойки/штрафы/пени и возместить убытки в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору и другие.

Правовые риски дольщика 

При заключении и исполнении договора о долевом участии в строительстве дольщик может нести следующие правовые риски:

  • строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности
  • банкротство застройщика
  • объект строительства не будет введён в эксплуатацию
  • объект окажется «долгостроем», что может повлечь существенные сдвиги сдачи объекта
  • застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению
  • застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации
  • застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке
  • застройщик может ввести штрафные санкции за расторжение договора дольщиком
  • риск гибели и или повреждения объекта строительства
  • передача объекта по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками
  • риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика и другие.

Все указанные выше риски необходимо минимизировать еще на стадии заключения договора посредством тщательного согласования его условий, исходя из конкретной ситуации. Каждая ситуация уникальная и требует подробного правового анализа.

У нас имеется богатый положительный опыт работы по защите законных прав и интересов дольщиков. Наши специалисты всегда готовы помочь.

Звоните: 8 812 987-08-97

Пишите: info@drobotov.net

Изучим вашу проблему и предложим пути её решения.