Форма соглашения о расторжении договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме.

В случае, если договор аренды заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации.

Соглашение о расторжении договора аренды так же подлежит государственной регистрации. Момент прекращения действия договора и момент прекращения обязанности арендатора оплачивать помещение тесно связаны.

Самым животрепещущим в судебной практике является именно вопрос, когда же прекращается обязанность арендатора вносить арендные платежи. Есть 3 варианта ответа:

  • с момента освобождения помещения;
  • с момента подписания соглашения о расторжении договора;
  • с момента регистрации соглашения о расторжении договора.

Предлагаю рассмотреть каждый более подробно.

С момента освобождения помещения

К примеру, стороны в соглашении о расторжении указали, что обязанность внесения арендных платежей прекращается с момента регистрации соглашения о расторжении. При этом  арендатор освободил помещение ранее регистрации. В этом случае, у арендодателя нет оснований требовать оплаты по договору, так как арендатор не пользовался имуществом.

С момента подписания соглашения о расторжении договора

Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении. Суд отмечает, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения (Постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2010 N Ф09-5387/10-С6 по делу N А07-20597/2009).

С момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды

Если вы регистрировали договор аренды, то соглашение о расторжении этого договора так же следует регистрировать. При этом договор аренды, будет считаться расторгнутым с момента регистрации данного соглашения.

Если вы подписали соглашение о расторжении, которое подлежит государственной регистрации, следует иметь ввиду, что арендатор обязан вносить арендные платежи до момента, когда соглашение зарегистрируют.

Однако, как отмечалось выше, если арендатор освободил помещение ранее этой даты, то начислять арендную плату арендодатель не вправе.

ВАЖНО!

То, что вы подписали и зарегистрировали соглашение о расторжении договора не означает, что ваши обязательства по данному договору прекратились и вы не несете ответственности за их неисполнение.

Задолженность по арендным платежам на момент заключения соглашения о расторжении

Например, на момент подписания соглашения о расторжении, у вас имелась задолженность.

  1. Судьба этой задолженности никак не оговаривается в соглашении (нет пункта, что арендодатель не имеет претензий по оплате). В этом случае арендодатель может взыскать и основную сумму задолженности и санкции, предусмотренные договором. При этом расчет задолженности может быть произведен до даты регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
  2. В соглашении о расторжении договора аренды стороны указали, что задолженность отсутствует. При этом арендатор не может предоставить доказательства внесения арендной платы. В случае обращение арендодателя в суд с иском о взыскании арендной платы, суд может удовлетворить такое требование арендодателя.

При работе с договором аренды на разных этапах может возникать много нюансов и вопросов. Если запутались и хотите видеть максимально полную картину сложившейся ситуации и понять, какую позицию занять в переговорах с партнерами по договору аренды — обращайтесь за консультацией.