Субаренда представляет собой, по сути, пересдачу арендатором арендуемого им имущества третьему лицу. Действующее законодательство допускает такой вид сделки, однако накладывает некоторые ограничения и устанавливает специальные условия для того, чтобы имущество можно было сдавать в субаренду.

Важно отметить, что в действующим законодательстве отсутствует комплекс специальных норм права, регулирующих вопросы именно субаренды.

Вместе с тем, к отношениям субаренды применяются общие нормы, регламентирующие арендные отношения. Данное обстоятельство связано с тем, что субаренда – та же самая аренда по своей природе.

Однако вместо собственника имущества в роли арендодателя выступает первоначальный арендатор. Иными словами, арендатора можно рассматривать как посредника, связующее звено между субарендатором и собственником имущества.

Именно данное обстоятельство накладывает определенную специфику на отношения субаренды.

С точки зрения действующего законодательства отношения субаренды урегулированы:

  • Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 606-670, 307-419, 420-453)
  • Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
  • Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 г. Москва «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

В отношении договора субаренды, а именно: правового статуса субарендатора действуют практически те же самые правила, что и для арендатора по изначальному договору аренды. Более подробно с полезной информацией, затрагивающей данный вопрос, можно ознакомиться в следующей статье https://drobotov.net/arenda/arendatoru/.

Ниже мы затронем вопрос относительно возможных правовых рисков, которые могут подстерегать субарендатора при невнимательном подходе к заключению договора субаренды, а также его исполнению, т.к. правоотношения, вытекающие из договора субаренды, имеют некоторые особенности.

САМОВОЛЬНАЯ ПЕРЕДАЧА

Для заключения договора субаренды надо необходимо согласие собственника имущества. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной (если будет доказано, что субарендатор знал или обязан был знать об отсутствии разрешения).

Так, если договор признан недействительным, то стороны должны передать друг другу всё полученное ими по такой сделке.

Кроме того, поскольку субарендатор получил некое «фактическое пользование» имуществом, и вернуть его нереально, то, по сути, оформляется просто взаимозачёт одной и той же суммы.

Если к моменту конфликта имеются долги, то субарендодатель может взыскать неосновательное обогащение. Стоит отметить, что по последнему пункту у судов сформировалась достаточно неоднозначная практика. Так, некоторые суды не признают подобные претензии после того, как сделка признана недействительной, но риск всё же есть.

ПОЛУЧЕНИЕ СОГЛАСИЯ

В самом договоре аренды (первоначальной), как правило, возможность пересдачи имущества в субаренду оговаривается отдельно. Возможные варианты:

  • в договоре установлен прямой запрет на субаренду
  • в договоре разрешена субаренда без согласия собственника
  • в договоре разрешена субаренда с письменного согласия собственника
  • в договоре условие о субаренде отсутствует.

Чтобы защитить себя от негативных правовых последствий, субарендатору следует получить письменное согласие собственника имущества, даже если в договоре прямо указано, что согласия собственника не требуется.

Письменное согласие будет выступать гарантией, что договор не будет прекращен по инициативе собственника имущества по причине его несогласия или доводов, что собственник имущества не знал о факте субаренды.

СРОК ДОГОВОРА

Следует обратить внимание и на сроки договора субаренды.

Срок может быть:

  • меньше срока изначальной аренды
  • равный сроку аренды
  • больше, чем срок аренды

Крайне желательно, чтобы такой срок не превышал срок аренды. Так как при таких обстоятельствах возникают большие риски для субарендатора.

Так, на основании статьи 168 ГК РФ, такой контракт считается заключённым, пока существуют партнёрские отношения между собственником и первым арендатором. И некоторые суды признают именно это правило. Часть судов, в свою очередь, считают, что недействителен не только пункт о сроке, но и вся сделка.

Конечно, договор субаренды может быть заключён и на больший период, чем предусмотрено в первоначальном договоре. Однако в таких обстоятельствах следует получить согласие арендодателя, о котором говорилось выше.

ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА СУБАРЕНДАТОРОМ

В силу положений статьи 615 ГК РФ, пользоваться предоставленным на время имуществом необходимо исключительно в рамках условий договора, а если их нет, то в соответствии с целевым назначением.

При нарушении данного правила арендодатель вправе расторгнуть договор субаренды и потребовать возмещения убытков.

Следовательно, в одностороннем порядке менять цель пользования предметом сделки незаконно, и назначение имущества следует согласовывать в соответствии с текстом исходного договора аренды.

В обстоятельствах, когда необходимо получить помещение или вещь для иного целевого назначения и использования, то обязательно нужно получить письменное разрешение у собственника.

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ СУБАРЕНДАТОРА С АРЕНДАТОРОМ

В правоотношениях, касающихся субаренды, многое зависит от добросовестности изначального арендатора. При заключении договора субаренды следует тщательно проанализировать и изучить первоначальный договор арендатора с собственником и исключить противотечения и расхождения договора субаренды с его условиями.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Тем не менее, участники сделки вправе предусмотреть иное по соглашению сторон.

Несмотря на изложенное выше, закон предоставляет субарендатору право на заключение с собственником договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако это только право, а никак не обязанность собственника имущества. Обязать его к заключению в последующим договора аренды вместо субаренды практически невозможно. Об этом говорит и обширная судебная практика.

Подводя итог изложенному выше материалу, обратим внимание, что при подписании договора субаренды важно учесть следующие моменты:

  • наличие согласия собственника на сделку;
  • установление срока пользования имуществом, который равен периоду основного контракта или меньше него;
  • назначение предмета сделки должно быть тем же, что указано в договоре аренды, либо же получить письменное разрешение собственника на иное целевое использование имущества;
  • соблюдение обычных правил в отношении аренды (к примеру, если речь о недвижимости и срок более года, то необходима государственная регистрация).

Если вы вписываетесь в отношения по субаренде, то должны понимать, что несёте дополнительные риски. Они связаны с тем, что договор субаренды связан рамками договора аренды. Для того чтобы осознавать возможные варианты развития отношений, нужно, как минимум, изучать не один, а два договора.

Соответственно, при судебном разбирательстве могут быть затронуты интересы трёх сторон. Это приведёт к усложнению процедуры защиты.

При возникновении сложностей — звоните, поможем.