Договоры аренды на практике очень распространены.

Для любой из сторон договора аренды могут наступить неблагоприятные последствия. Чаще всего они выражаются в виде:

  • ущерба
  • убытков
  • невозможности вернуть денежные средства, уплаченные арендатором и т.п.

На законодательном уровне арендные правоотношения регулируются гражданским законодательством и разъяснениями Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, а именно:

  • Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 606-670, 307-419, 420-453)
  • Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
  • Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 г. Москва «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Также в отношении аренды отдельных объектов федеральными законами могут устанавливаться специальные правила. Например, специальные правила и особенности сдачи в аренду могут устанавливаться для:

  • земельных участков
  • природных объектов и др.

Ниже мы рассмотрим:

  • Сущность договора аренды
  • Объекты договора аренды
  • Существенные условия договора аренды
  • Правовые риски арендодателя при заключении и исполнении договора аренды
  • Урегулирование разногласий и споров, вытекающих из арендных правоотношений

Сущность договора аренды

Сущность договора аренды заключается в предоставлении в пользование за плату и на определенный срок имущества. По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено (передано) арендодателю в нормальном (исходном) состоянии, с учетом его естественного износа.

Соответственно, в качестве сторон по договору аренды выступают:

  • арендодатель (субарендодатель)
  • арендатор (субарендатор)

Объекты договора аренды

В качестве объектов аренды может выступать как движимое, так и недвижимое имущество, в частности:

  • нежилые помещения
  • жилые помещения
  • земельные участки (либо часть земельного участка)
  • транспортные средства
  • строительная техника и т.п.

Соответственно, при осуществлении коммерческой деятельности предметом аренды чаще всего выступают:

  • нежилые помещения
  • земельные участки
  • транспортные средства
  • строительная (специальная) техника

Жилые помещения при осуществлении хозяйственной деятельности сдаются в аренду реже. На практике такие помещения чаще всего сдаются организациями своим сотрудникам. Также бывают ситуации, когда работник в порядке перевода был переведен в другую местность, а организация работодателя обеспечивает его жильем посредством аренды такого жилого помещения в его пользу.

Существенные условия договора аренды

Существенными условиями любого договора признаются такие условия, при отсутствии согласования которых договор считается незаключенным. И, соответственно, не порождает никаких правовых последствий (прав и обязанностей) для его сторон, а также для третьих лиц.

Существенные условия бывают:

  • прямо установленные законом
  • установленные договором

Условия, в силу закона являющиеся существенным, должны быть в любом случае согласованы сторонами.

Касательно договора аренды существенными условиями (в силу закона) выступают:

  • предмет договора (т.е. имущество, которое сдается в аренду)
  • условие о стоимости (цена)

Что касается срока действия договора аренды, то он не всегда выступает в качестве существенного. Данное обстоятельство зависит от деталей и нюансов конкретных правоотношений.

Правовые риски арендодателя при заключении и исполнении договора аренды

В случае невнимательного и неграмотного подхода к заключению договора аренды арендодатель может понести существенные для себя риски. Риски, прежде всего, являются следствием несогласования существенных условий договора.

Помимо несогласования существенных условий риски могут наступить и в иных случаях.

Следовательно, основные риски арендодателя могут возникать по причине:

  • несогласования предмета аренды
  • несогласование цены аренды
  • несогласование цели использования объекта
  • условие о субаренде
  • распространения действия договора на отношения, возникшие до заключения договора аренды

Также у арендодателя всегда есть риск того, что арендатор будет нарушать сроки оплаты стоимости аренды либо не платить вовсе.

Так, предмет договора должен быть указан правильно. Иными словами, при описании арендуемого объекта должна указываться информация точь-в-точь также, как она указана в правоустанавливающих документах на имущество (свидетельство о праве собственности, выписка ГРН, ПТС и т.п.) со всеми его характеристиками. Иначе договор считается незаключенным.

Соответственно, арендодатель несет риски:

  • невозможности взыскания арендной платы;
  • невозможности принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж или неустойку;
  • в случае невозможности доказать фактическое пользование, у арендодателя возникнет обязанность вернуть полученные от арендатора платежи, как неосновательное обогащение

При несогласовании условия о целевом назначении использования имущества арендодатель несет риск понести убытки. Так, если арендатор использует помещение не по назначению, в результате чего состояние имущества ухудшилось, то при отсутствии указания на цель использования арендодатель будет должен доказать, что ущерб причинен в результате нецелевого использования.

При отсутствии такого условия в договоре доказать причинно-следственную связь между действиями арендатора и ущербом будет достаточно сложно. А, следовательно, не получится взыскать деньги.

Крайне важное значение условие о целевом назначении имеет при аренде земельных участков и природных ресурсов.

При отсутствии согласования условия о субаренде арендатор может заключить договор субаренды с любым третьим лицом и такой договор арендодатель оспорить практически не сможет.

Поэтому необходимо указывать возможность субаренды только при письменном разрешении арендодателя. Либо же установить полный запрет на пересдачу имущества в субаренду третьим лицам.

Распространение действия договора на отношения, возникшие до заключения договора аренды имеет место, когда фактическое пользование имуществом возникает до заключения договора аренды.

Однако при отсутствии доказательств того, что имущество было передано арендатору, арендодатель лишается права взыскать арендную плату до заключения договора, так как по общим правилам арендатор обязан оплатить арендную плату с момента фактической передачи имущества.

Поэтому условие о распространении действия договора на период до фактического заключения договора должно быть прописано отдельно. При этом, крайне желательно до оформления договора подготовить соответствующие акты, подтверждающие фактическую передачу имущества арендатору.

Существуют и иные риски. Однако они индивидуальны для каждой ситуации. Нужно анализировать конкретный договор и характер отношений между сторонами сделки.

Урегулирование разногласий и споров, вытекающих из арендных правоотношений

При заключении договора аренды, а также на стадии его исполнения, есть вероятность столкнуться с недобросовестным исполнением своих обязательств арендатором.

Арендатор может:

  • не вносить своевременно плату
  • не вносить плату вовсе
  • использовать имущество не по целевому назначению
  • испортить имущество и т.д.

Данные проблемы необходимо решать. Способы урегулирования разногласий, следующие:

  • переговоры
  • претензионная работа
  • судебная защита

При этом обращение в суд – крайняя, радикальная мера. При грамотно поведенной претензионной работе проблема, как правило, решается.

Для вас мы разработаем договор аренды, который будет учитывать ваши интересы, поможем провести переговоры с арендатором, при необходимости — защитим в суде.

Обращайтесь – поможем.