Арендатор зачастую оказывается в положении слабой стороны по договору.

Если говорить о коммерческой деятельности, то неблагоприятные последствия чаще всего выражаются в денежной форме, в виде:

  • ущерба
  • убытков
  • невозможности вернуть денежные средства
  • невозможности использования имущества по назначению и т.д.

На законодательном уровне арендные правоотношения регулируются гражданским законодательством и разъяснениями Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, а именно:

  • Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 606-670, 307-419, 420-453)
  • Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
  • Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 г. Москва «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Также в отношении аренды отдельных объектов федеральными законами могут устанавливаться специальные правила. Например, специальные правила и особенности сдачи в аренду могут устанавливаться для:

  • земельных участков
  • природных объектов и др.

Ниже мы рассмотрим:

  • Сущность договора аренды
  • Объекты договора аренды
  • Существенные условия договора аренды
  • Правовые риски арендатора при заключении и исполнении договора аренды
  • Урегулирование разногласий и споров, вытекающих из арендных правоотношений

Сущность договора аренды

Сущность договора аренды заключается в предоставлении в пользование за плату и на определенный срок имущества. По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено (передано) арендодателю в нормальном (исходном) состоянии, с учетом его естественного износа.

Соответственно, в качестве сторон по договору аренды выступают:

  • арендодатель (субарендодатель)
  • арендатор (субарендатор)

Объекты договора аренды

В качестве объектов аренды может выступать как движимое, так и недвижимое имущество, в частности:

  • нежилые помещения
  • жилые помещения
  • земельные участки (либо часть земельного участка)
  • транспортные средства
  • строительная техника и т.п.

Соответственно, при осуществлении коммерческой деятельности предметом аренды чаще всего выступают:

  • нежилые помещения
  • земельные участки
  • транспортные средства
  • строительная (специальная) техника

Существенные условия договора аренды

Существенными условиями любого договора признаются такие условия, при отсутствии согласования которых договор считается незаключенным. И, соответственно, не порождает никаких правовых последствий (прав и обязанностей) для его сторон, а также для третьих лиц.

Существенные условия бывают:

  • прямо установленные законом
  • установленные договором

Условия, в силу закона являющиеся существенным, должны быть в любом случае согласованы сторонами.

Касательно договора аренды существенными условиями (в силу закона) выступают:

  • предмет договора (т.е. имущество, которое сдается в аренду)
  • условие о стоимости (цена)

Что касается срока действия договора аренды, то он не всегда выступает в качестве существенного. Данное обстоятельство зависит от деталей и нюансов конкретных правоотношений.

Правовые риски арендатора при заключении и исполнении договора аренды

Особо отметим, что арендатор является наиболее уязвимой и незащищенной стороной при арендных правоотношениях.

Данное обстоятельство обусловлено тем, что проект договора аренды подготавливается непосредственно стороной арендодателя. Логично, что при установлении условий арендодатель старается максимально защитить себя от возможных рисков.

При этом баланс прав и обязанностей между сторонами в таких обстоятельствах распределен неравномерно. Иными словами, у арендодателя больше прав и меньше обязанностей. Следовательно, и ответственности. У арендатора – наоборот. Целый комплекс обязанностей и немного прав. Механизма защиты интересов арендатора, как правило, не предусматривается.

В связи с изложенным видится целесообразным внимательно изучать условия договора и при обнаружении явно невыгодных условий, вести переговоры о внесении соответствующих изменений с целью минимизации возможных рисков.

Какие риски могут подстерегать арендатора?

  • Помещение должно полностью соответствовать характеристикам, указанным в документах на него. В иных случаях, если была произведена несогласованная (незаконная) перепланировка, то при возврате помещения собственнику можно столкнуться с требованиями вернуть помещение в первоначальное состояние. Тогда придется доказывать, что помещение было сдано в аренду уже с перепланировкой.
  • В связи с характером деятельности арендатора может потребоваться перепланировка и или переустройство помещения. В этом случае необходимо получить согласие арендодателя на проведение указанных мероприятий. Данное условие нужно прямо прописать в договоре. Также определить судьбу «неотделимых улучшений» помещения.
  • Также арендатор может столкнуться с риском увеличения арендной платы. В целях предупреждения указанного риска следует:
    • Прописать в договоре порядок увеличения арендной платы
    • Установить максимальные значения и пределы, в которых арендная плата может быть увеличена
    • Четко определиться с оплатой коммунальных услуг: включены они в стоимость аренды или оплачиваются сверх либо же затраты несет арендодатель
    • Установить, является ли арендодатель плательщиком НДС (налога на добавленную стоимость).
    • Если НДС начисляется, то в договоре необходимо указать, что арендная плата уже включает в себя сумму налога. Впоследствии, если по каким-то причинам арендодатель перестает быть плательщиком НДС, то арендатор имеет все основания снизить размер арендных платежей на сумму НДС. Если же на момент подписания договора арендодатель не является плательщиком НДС, то целесообразным будет включение в договор условия о том, что в случае возникновения у арендодателя обязанности по уплате НДС, сумма налога считается включенной в арендную плату и начислению сверх нее не подлежит.
  • Также в договоре следует указать, на какой из сторон лежит обязанность по государственной регистрации договора.
  • Установить, обременено ли арендуемое имущество правами третьих лиц. К примеру, предметом аренды выступает земельный участок. Участок арендуется для выращивания сельскохозяйственных культур. В обстоятельствах, когда такой земельный участок обременен правом прогона через него крупного рогатого скота, использование такого участка по назначению невозможно.

Существуют и иные риски. Однако они индивидуальны для каждой ситуации. Нужно анализировать конкретный договор и характер отношений между сторонами сделки.

Урегулирование разногласий и споров, вытекающих из арендных правоотношений

При заключении договора аренды, а также на стадии его исполнения, есть вероятность столкнуться с недобросовестным исполнением своих обязательств арендодателем.

Арендодатель может:

  • не иметь права на совершение сделок с имуществом
  • не передать имущество в установленный срок
  • передать имущество, не соответствующее заявленным характеристикам
  • передать имущество с повреждениями
  • не сообщить о правах третьих лиц на имущество и т.д.

Данные проблемы необходимо решать. Способы урегулирования разногласий, следующие:

  • переговоры
  • претензионная работа
  • судебная защита

При этом обращение в суд – крайняя, радикальная мера. При грамотно поведенной претензионной работе проблема, как правило, решается.

Мы с вами детально разберём договор аренды, объясним простым языком ваши риски и перспективы возможного или уже имеющего место судебного разбирательства. Поможем провести переговоры с арендодателем. При необходимости — встанем на защиту в суде.

Обращайтесь – поможем.